Продаєте нерухомість? Як не платити податки та перевірити статус об'єкта
Адвокатське бюро підготувало інструкцію для тих, хто планує угоду. Ви дізнаєтеся, як перевірити статус майна в Дії, як не платити ПДФО при продажу та як перевірити забудовника через ЄДЕССБ.
Зверніть увагу: Якщо право власності було оформлене до 2013 року, нотаріус не зможе провести угоду без оцифрування даних у реєстрі.
Кому: Адвокатське бюро надає повний юридичний супровід та комплексну перевірку об'єктів нерухомості
Що зробити
- Замовте довідку про наявність цифрового запису в Дії або ЦНАП
- Внесіть дані в електронну систему, якщо документи видані до 2013 року
- Звірте адресу та площу з технічним паспортом та Реєстром будівельної діяльності
- Перевірте реєстрацію майна забудовника на порталі ЄДЕССБ
Що підготувати
- Заява на первинну реєстрацію, паперовий правовстановлюючий документ та технічний паспорт
- Документи про легальність походження коштів (офіційні доходи, договори попереднього продажу майна, дивіденди)
Куди звертатися: Через сервіс Дія або через державного реєстратора в ЦНАП
Важливо знати
- Відсутність запису в реєстрі блокує нотаріальне посвідчення угод та участь у програмах відновлення
- Неузаконені перепланування призводять до відмови нотаріуса у посвідченні договору
- Розбіжності в площі можуть призвести до штрафів та зупинки нотаріального посвідчення
- Проста письмова форма договору створює ризик визнання угоди нікчемною та неможливість стягнення штрафів
- Замість завдатку суди можуть визнати кошти авансом, що повертається без штрафів
- Необхідність аудиту документів та звірки даних для безпеки операцій
- Відсутність об'єкта в базі може призвести до затримок через запити до архівів
- При короткому строці володіння або повторному продачі за рік зростає ставка податку
- Необхідність перевірки статусу довіреності та наявності апостиля для іноземних документів
Звірено з першоджерелом 30.09.2026: Чек-лист змін у нерухомості 2026 [Поради адвоката] — Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» (jurconsult.pro), опубліковано . На сторінці лише те, що там справді написано.
Що дослівно написано в першоджерелі (25)
«Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» забезпечує повний юридичний супровід та комплексну перевірку об’єктів.»
«Власникам житла рекомендується завчасно сформувати інформаційну довідку через сервіс Дія або звернутися до державного реєстратора в ЦНАП.»
«Покупцеві необхідно заздалегідь підготувати документи, що підтверджують легальність походження коштів (офіційні доходи, договори попереднього продажу майна, дивіденди), аби платіж не було заблоковано комплаєнс-контролем банку.»
«Крок 1. Замовте інформаційну довідку з електронного реєстру прав через сервіс Дія або ЦНАП для перевірки наявності цифрового запису.»
«Крок 2. Якщо документи видані до 2013 року, завчасно подайте заяву державному реєстратору про внесення відомостей до електронної системи.»
«Крок 3. Звірте актуальну поштову адресу та площу об’єкта з технічним паспортом та Реєстром будівельної діяльності.»
«Крок 4. Розрахуйте точні податкові зобов’язання, перевіривши строк володіння майном та кількість продажів за календарний рік.»
«Крок 5. Підготуйте офіційні документи про походження коштів для безперешкодного проходження банківського фінансового моніторингу.»
«Крок 6. При купівлі новобудови перевірте реєстрацію спеціального майнового права та дозвільну документацію на порталі ЄДЕССБ.»
«Крок 7. Замовте правову експертизу проекту договору купівлі-продажу та повноважень продавця в адвоката з нерухомості.»
«Відповідно до частини 1 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухомість набувають повної юридичної сили лише після внесення запису до єдиної електронної системи.»
«Відповідно до пункту 172.1 статті 172 Податкового кодексу України, дохід від продажу житлового будинку чи квартири не частіше одного разу на рік за умови перебування у власності понад три роки повністю звільняється від оподаткування.»
«Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України, договір відчуження нерухомості посвідчується нотаріально.»
«Відповідно до статті 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», будь-які правочини щодо майбутніх об’єктів підлягають нотаріальному посвідченню.»
«у постанові Касаційного цивільного суду від 08.12.2021 у справі № 759/9443/17 підкреслено, що недотримання встановленої законом нотаріальної форми правочину тягне його нікчемність, позбавляючи сторону можливості стягнути кошти або забезпечити примусове виконання умов.»
«У постанові Верховного Суду від 20.06.2024 у справі № 761/22556/18 суд підтвердив залізний принцип: набувач, який добросовісно покладався на публічні дані електронного реєстру та сплатив ринкову вартість майна, не може бути позбавлений об’єкта без доведення вибуття майна поза волею законного власника.»
«Відсутність цифрового запису блокує посвідчення угод у нотаріуса та участь у державних програмах відновлення.»
«У такому разі необхідно заздалегідь отримати розпорядження органу місцевого самоврядування про уточнення поштової адреси. [...] інакше нотаріус відмовиться посвідчувати договір відчуження.»
«Будь-які розбіжності між реальною реєстровою площею та податковими повідомленнями-рішеннями щодо сплати щорічного податку на нерухомість можуть призвести до нарахування штрафних санкцій та зупинки нотаріального посвідчення правочину.»
«Укладення договорів у простій письмовій формі у відділах продажу створює колосальний ризик визнання угоди нікчемною та унеможливлює стягнення штрафів у разі зупинки робіт.»
«Проста письмова розписка або договір завдатку не створює юридичного зобов’язання укласти основний правочин, а суди трактують передані кошти як звичайний аванс, який повертається в одинарному розмірі без сплати штрафів.»
«Завчасний юридичний аудит правовстановлюючих документів, розрахунок податків і звірка технічних даних дозволяють гарантувати безпеку кожної операції на ринку нерухомості.»
«Якщо виявиться, що об’єкт відсутній у базі, слід подати заяву на первинну реєстрацію разом із паперовим правовстановлюючим документом та технічним паспортом. Це позбавить від кількатижневих затримок і запитів до архівів БТІ в момент укладення важливої угоди.»
«Якщо майно перебуває у власності менше трьох років або якщо це другий чи третій продаж протягом одного податкового року, ставка податку суттєво зростає.»
«У випадку дій за довіреністю юрист обов’язково перевіряє її актуальний статус через реєстр довіреностей та наявність обов’язкового консульського посвідчення або апостилю для документів, складених за кордоном.»